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中国房地产是泡沫为什么还是房价上涨

时间:2019-10-09 20:18:17  来源:本站  作者:

  一方面一个又一个城市房价疯狂上涨,其房价上涨幅度都前所未有。先是从深圳开始,从2014年“9·30”房地产救市政策始,经过18个月的房价疯狂上涨,涨幅达90%。然后这种房价疯狂上涨迅速蔓延到上海、北京等一线月一线城市开始采取一定调控政策后,这种房价的疯狂上涨很快又蔓延到苏州、南京、合肥等周边城市。

  今年4月房地产疯狂已经在合肥浓妆登场。有报道说,合肥滨湖新区去年11月,一二手房单价在8000元-9000元/平方米左右,随后开始一路上涨,春节后2月、3月再度暴涨,目前二手房在1.6万-1.7万元/平方米,较去年底翻了一倍,带学区的二手房价格则能卖到2.1万-2.2万元/平方米。而且这种房价疯狂上涨会蔓延到哪里,什么时候结束,不得而知。

  另一方面随着房价疯狂上涨,从一线城市到周边二线热点城市,总价地王、单价地王不断涌现。克而瑞研究中心报告指出,2016年以来,总价、单价“地王”数量已经达到72幅之多。还有机构统计,如果算上高溢价率这一指标,今年以来产生的地王已超过100幅以上。

  也就是说,这些城市的房价疯狂也带动了土地拍卖的狂热,而土地拍卖的狂热导致“地王”频现,不仅增加了房地产开发商的风险,也推高了当地房价,导致这些城市房价更是疯狂。由此,中国的房地产市场泡沫在这一过程中越吹越大。

  今年以来,无论是上海还是合肥,都在学习深圳,不仅配资借款盛行,变着花样的首付贷更是泛滥,从而形成一个城市又一个城市的居民抢房潮,并由此引发房地产开发商抢地潮

  无论是深圳18个月的时间让房价上涨90%以上,还是如上海、苏州、南京、厦门及合肥等其他城市,房地产市场价格疯狂上涨,这些城市房价上涨幅度之大,房价上涨之疯狂都是绝无仅有的事。

  从全国的情况来看,今年1月-4月住房销售面积增长仅是25%左右,住房销售额增长则达到55%以上,整个房地产市场的增长基本上是由这种房价疯狂上涨所拉动。而这波房价在这样短的时间疯狂上涨,就是在2014年“9·30”房地产救市政策出台之后,政府所有的房地产救市政策核心就是鼓励已经持有住房的居民如何利用优惠的住房信贷政策和税收政策进入房地产市场购买住房。因此,市场认为这些政策就是政府在鼓励住房投资投机者炒作住房。

  有了这样的“信号”,住房投资者认为既然政府鼓励利用优惠政策炒作住房,那么住房的价格快速上升是一种趋势,房地产市场的价格上涨预期很快就形成。而当一个城市的房价不断地疯狂上涨时更是把这种房价上涨预期一而再再而三地强化,投机炒作者更是拼命涌入房地产市场推高房价。

  特别是,像深圳这样的城市,其金融市场要比其他城市发达,特别是互联网金融发展方兴未艾,更是有利于住房投机炒作者加大融资杠杆涌入房地产市场,比如各种首付贷的涌现。在这种情况下,深圳的住房市场价格更是疯狂,住房投机炒作者更是千方百计地涌入房地产市场。

  当深圳房价疯狂上涨后,它的示范效应很快传播到上海等城市。今年开始,房价疯狂上涨从一个城市蔓延到另外一个城市。而在这样一个以投资炒作为主导的市场,这些城市的房价如此暴涨,住房炒作者一定会采取不同方式疯狂抢进市场。

  所以,今年以来,无论是上海还是合肥,都在学习深圳,不仅配资借款盛行,变着花样的首付贷更是泛滥,从而形成一个城市又一个城市的居民抢房潮,并由此引发房地产开发商抢地潮。

  最近有人用某知名电视剧中樊胜美的一句话“我不想让别人知道,我在上海这些年,住的只是合租房”作为话题,引申出“今天的房奴都是来日的千万富翁”。这违背常识、违背经济学理的高论,却正合当前中国一些中产阶层和年轻人的心态。让这些人借助当前各种住房优惠政策涌入房地产市场,并在许多城市掀起抢房潮。而这些煽动言论的依据是,如果一个人是租房,30年租房成本,总计47.45+618=665.45万元。如果这个人当前购买住房,每平方米4万元,100平方米为400万元的房产,30年后值多少钱呢?400×(1+6%)^30≈2297.4万元。这种观点认为,租房是纯消费,交完房租你也得不到任何东西。买房可以算是一种投资,相当于你用人民币,去置换房屋产权。

  首先,这种言论是建立在前十几年中国住房市场的经验上。即过去十几年,由于政府对房地产政策鼓励及推动,让中国房地产市场出现了一个人类历史上前所未有的房价只涨不跌的奇迹。这样的房地产市场没有周期性调整,房价只涨不跌,居民购买到住房就是赚钱等,有些房价些许下跌也可通过“房闹”来补偿。这自然把中国的房地产市场推到一个极端。

  但是,中国的这个房地产泡沫不仅不可持续,而且中国的房地产市场周期性调整不可避免。也就是说,不要说未来30年中国房地产市场不可能如前十几年那样发展,就是在短期内(近三年内)房地产市场周期性调整亦是必然之势,中国房地产市场的泡沫破灭只是时间问题。

  其次,这种结论是建立在住房按揭贷款利率永远处于目前这种低点上,建立在今年一季度中国过度宽松的货币政策永远不变的基础上。然而,不仅30年内这种低利率时代会改变,今后利率的波动也是正常的。中国宽松货币政策也会改变。只要货币政策收紧,没有接盘者进入,房价岂能还会涨上去?

  再次,上述结论假定中国未来30年的住房政策会如前十几年那样永远不会变化。即住房的投资功能与居住功能永远混淆,而且正如上述撰文者所说,租房是消费,而作为房奴是投资。可以说,前十几年中国房地产市场之所以会疯狂,之所以会把房价炒作得越来越高,房地产泡沫越来越大,最为核心的问题就是把住房的两种属性混淆,最后必然让中国住房市场远离它的基本居住属性而成为少数人投机炒作赚钱的工具。

  但是,不要说这种房地产政策30年不会变化,就是今年这种政策会发生根本性变化。最近权威人士在《人民日报》指出,要去除中国房地产市场的泡沫就得去杠杆,就得让房地产市场回归到它基本的居住功能。如果中国的住房市场用税收政策让它回归基本的居住功能,住房不能够成投机炒作赚钱的工具,那么30年后中国住房市场的投资属性从何而来?

  同样,上述结论还假定目前中国这种严重的社会财富结构分配不公的格局不会变化;假定中国这种少数人通过房地产市场掠夺绝大多数人利益的政策不会改变;假定中国的民主化进程原地踏步;30年内中国的房价还完全是由政府主导等等。但是,我预期这种假定不能够成立。“今天是房奴,明天成为千万富翁”的结论终将成为空中楼阁或幻想。

  不过,也正是有这种幻想,今年以来国内不少城市出现前所未有的抢房潮。而且这股抢房潮并非这些城市的居民有多少钱,完全是他们利用银行及社会融资杠杆过度炒作的结果。今年一季度住房按揭贷款占整个贷款三分之一以上,4月居民中长期贷款占整个贷款80%以上,国内不少居民希望利用银行的金融杠杆,甚至利用首付贷,让自己成为“今天的房奴,30年后的千万富翁”。但投身“抢房潮”的购房者可能会被套得牢牢。

  开发商贷款盖房子,每年利息运营费用加在房价里。8年换届就换房产证,3届换了3种房产证3种社保卡。2022年又要换新房产证,开发商借换届宣布资不抵债破产吊销。《物权法》不动产暂行条例“暂行”懂吗?洗钱以后,大家买的房子就是旧房产证,是不是烂尾楼呢?家里人越住人越少,鬼楼多。空抬房价除了洗钱为了空抬租金空抬物价菜价和工资工钱。超市青菜7元1斤还是特价。最好的办法就是淘宝买个豆浆机和电煎锅再买200斤豆子吃1年,豆浆+豆浆渣武大郎烧饼。200斤豆子600元吃1年,豆子放1年没问题,不要买菜炒菜就不会挨宰,抗战8年八路军就是靠吃豆子豆饼躲在大别山,粉碎了满洲国的经济发展导致满洲国经济瘫痪。

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